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楼市已变,很多观点不再适用

2019年,是全国楼市断裂带出现的一年。

曾经,楼市是一个整体,全国步调一致。大城市领涨或领跌,带动小城市的行情。

但最近的一年,结构变了。

北京二手房均跌10%左右,部分房源比最高点跌了近30%,上海也在跌跌不休。

与此同时,苏州、西安、深圳的市场,却走出了上涨行情。

新出现的市场现象,刚性打破很多传统观点。

第一个被打破的观点是:只有大城市,才有房地产。

残酷事实摆在眼前,年初买了北京上海房子的客户,都买亏了。反而是买了苏州、西安、杭州等城市的,账面财富增长不少。

从这个角度来讲,大城市的房地产,不再优于小城市。

第二个被打破的观点是:贷到就是赚到。

每个人身边都有这样一个朋友,他们坚决看好楼市。劝人买房的理由绕不开三句话:

房贷利息低,贷到就是赚到,买房等于投资。

但老船票无法登上新帆船。现在的楼市已经不是那么回事了。

房贷利息低么?压根不低。

自从房贷利息与央行基准利率脱钩以后,每月浮动的按揭利息,年化利率都基本达到了5%以上。

而在当前的大环境下,收益率却大幅下降。类似余额宝这样的货币基金收益从4.7%掉到2.X%。各种实体经济的利润率也大打折扣。

一笔大额年化5.X%的房贷,有时候会压垮一整个家庭。

传统观点不再奏效,要学会与时俱进建立新观点。这是我想和大家分享的一些思考。

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北京房价大趋势

回到大多数人最关心的一个话题:2020年,北京的房价是涨还是跌?

我的答案是:止跌。

这个答案也许不是最有话题性的,但一定是最理智的。

真相往往都是这样平淡无奇。

在楼市预判的一百种方法里,大多数人上来就是“长期看人口,中期看经济土地”那一套。但这些逻辑,都是影响十年二十年甚至更久的长期因素,对三五年里的短期逻辑,并不具有显著影响。

这就是为什么很多人觉得按照人口经济分析,北京800万北漂早就该掀起一波又一波涨价狂潮了。而事实上我们知道,并没有。

决定北京楼市短期行情的最大因素,毫无疑问是政策。

政策分为两部分,限购调控和金融政策。限购调控又包括限售、限价、限网签、限户口等等。

这些限制因素里,最大限制无疑是超级严苛的户籍政策。但就北京当前的人口数量和2035规划的疏解政策来看,这一点并不会发生任何松动。

明年最可能出现变化的,是限价政策。

事实上今年的土拍出让情况,已经有很多不限价的地块出现了“明年会越来越放松”的趋势。

这一点小变化,会让楼市的中位数显著提升。止跌,是必然会率先体现在统计数据上。

金融调控政策,也会有一些新迹象。

购房者一般很难感受到金融调控,但如果你在开发商工作,会震感强烈。

为了控制热钱不流入地产,有关部门做了非常多的限制。

以至于400多家房地产企业在2019年宣布破产清算。这个现象对市场的影响,是供应端的锐减。

但是,随着大环境的降息和5年期LPR的下探,货币流入地产的管径在不断加大。

所以基于对市场影响最严重的两方面政策的放松,北京楼市的止跌年,必然会出现在2020年。

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改善型需求将成市场主流

2020年,北京什么房子最好卖?

答案是:改善型住宅。

在过去很长一段时间里,房价持续上涨,我们习惯把买房称为上车。当无法一步到位买到自己心仪的大房子时,我们会选择先上车。第一套小房子被称为上车盘。

但今天,北京一套二居室的住房,总价已经要500万了。

在持续三年微跌的市场里,也并没有下降特别多。再加上我前面说过,明年的房价会止跌回升。这意味着很多没上车的年轻人,可能这辈子都没有机会了。

这是个很现实的问题,大多数人并没有快速造富的手段和平台。

500万的房子,首付在200万左右。2019年全国薪资水平报告公布,北京以¥6906位列第一。但这个数额,距买房太远了。

对很多北漂年轻人来说,如果30岁还没买到北京的房子,这辈子就基本没希望了。而能够依靠家里扶持或个人找到财富快车道买房的购房者,也倾向于一步到位,但这样的人毕竟是少数。

这样的现实导致一个现象:

改善住宅,将成为2020年市场流通的主流产品。这样的房子,一般都是三房四房以上,房龄不会太老旧,以次新房为主。

买房,将成为有房者之间的置换游戏。

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对购房者的一个忠告

2020年,哪些人群买房需要特别慎重?

答案是:举全家之力的购房者。

对于买房这件事,我们总是对它抱有特别多的希望。很多年轻人认为可以通过一套房子,改变整个家庭的财富轨迹。这种想法的实现是基于年轻人对自己事业和收入上升的乐观。

但是马爸爸说过的:今天很残酷,明天更残酷,但是后天很美好,而大多数人死在了明天晚上。

举全家之力买房之后,家庭的抗风险能力会变得极度脆弱。也许远期你的收入会大涨,但如果有意外来袭,你的现金流能否支撑下去?

这样卖房救命的消息,开始在朋友圈以各种形式出现。

在当前的形势下,赌上全家所有的购房方法,在刚需人群里,绝对不再可取了。

2020年即将到来,在买房这件事上,认清现实,量力而行,做好风险防御,才能做出正确的决定。